Man soll einige spanische Notare nicht mit den Notaren der Heimatländer vergleichen. Wie auch einige spanische Anwälte beachten diese Urkundsbeamten nicht die gesetzlichen Pflichten, die ihnen auferlegt sind. Auch hier sollte immer höchste Sorgfaltspflicht verlangt werden. Wir legen daher immer wieder den ausländischen Bürgern nahe, lassen Sie sich den Notarvertrag (Escritura) immer übersetzen oder nehmen Sie die Fachberatung eines heimischen Anwalts in Anspruch, der beide Sprachen beherrscht.
Die Probleme können kurzfristig auftreten oder auch langfristig, wenn der Eigentümer sein Haus verkaufen möchte oder die Erbschaft ansteht. Nur einige Beispiele aus unserer Erfahrung: Das selbe Immobilienobjekt wurde an zwei „neue Eigentümer“ verkauft, bestehende Rechte wurden nicht gelöscht sondern „mit Einverständnis“ des neuen Erwerbers übernommen, ein einem Fall hat sich der Verkäufer Rechte zu seinen Gunsten eintragen lassen, sogar der Immobilienhändler ließ sich Rechte und Vollmachten eintragen, die nach dem Ableben des Eigentümers an ihn übertragen wurden, oder in einer anderen Sache die Lebensgefährtin wurde aus der Erbschaft ausgeschlossen.
Das gleiche gilt für Banken, die mitunter eine sehr eigenartige Hypothek oder sonstiges Darlehen verkaufen und im Grundbuch eintragen lassen. Hier war der Notar nicht haftpflichtig, da er im „Guten Glauben“ handelt. Jedoch haftet der Notar bei vorsätzlichen und fahrlässigen Amtspflichtverletzungen.
Die Haftung für Fahrlässigkeit ist dabei in der Regel subsidiär, d.h. der Notar kann dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Mit anderen Worten es gelten hier die Vorschriften der deliktischen Amtshaftung gemäß dem Código Civil (Spanisches Bürgerliches Gesetzbuch) soweit keine spezielle Regelung vereinbart wurde.
Der spanische Staat, wie in andren europäischen Ländern, haftet nicht an Stelle des Notars. Dies steht im Gegensatz zur allgemeinen Amtshaftung, auch wenn er in deren Dienst als Amtsträger steht.
Der Geschädigte kann jedoch immer strafrechtlichen und disziplinarischen Maßnahmen gegen den Notar einleiten.